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    15选5走势图浙江风采网:三四年内供应百万平方米 东区写字楼大跃进短期“喊撑”

    华东15选5综合走势图 www.jrnt.net 原标题:三四年内供应百万平方米 东区写字楼大跃进短期“喊撑” 远洋广场写字楼面积约6万平方米。 南都记者 韩晶元 摄 大东裕国际中心以百平方米卡位为主。 南都记者 韩晶元 摄 利和国际金融中心是中山进驻率最好的写字楼之一。南都记者 韩晶元 ...……

    原标题:三四年内供应百万平方米 东区写字楼大跃进短期“喊撑”

    远洋广场写字楼面积约6万平方米。 南都记者 韩晶元 摄

    大东裕国际中心以百平方米卡位为主。 南都记者 韩晶元 摄

    利和国际金融中心是中山进驻率最好的写字楼之一。南都记者 韩晶元 摄

    想象一下,假如你现在坐车或开车,从利和广场出发,沿着中山路开往长江路,再向南转到博爱路,沿着博爱路向西,从银通街向北回到利和广场。在这条全长约10公里的环线上,你现在能看到10个以上的写字楼项目,还有更多的写字楼项目正在蓄势待发,中山写字楼迎来了真正的爆发期。

    短期超量是业界共识

    利和国际金融中心、盛景尚峰、远洋广场、中环广场,仅中山路、博爱路上已建成或将建成的写字楼,总面积已经近100万平方米,还有天奕国际广场、御峰臻品等后续写字楼项目正待建设,而中山写字楼年消化量目前在三四万平方米左右。短期来看,中山写字楼竞争会非常激烈,即使在利和国际中心和盛景尚峰两个中山进驻率最好的写字楼,其进驻率离理想状态下的80%至85%进驻率也有一定距离。记者在利和国际金融中心大堂看到,墙上的水牌还有大约一半是空的。

    满堂红中山分公司副总经理陈晓华认为,写字楼一般都会有一个前瞻性的布局,中山也是一样,这么多开发商积极开发写字楼,也说明他们看好中山的商业氛围和人口趋势?!?002年时,整个珠江新城和天河北一带大量写字楼涌现,当年来看严重供大于求,但几年过去,你会发现现在写字楼很短缺。投资写字楼,眼光要放长远些?!?/p>

    家家都有综合体点状分布合力难聚

    比起供求的不平衡,商业地产顾问公司高德商房执行董事谈子信更担心写字楼项目的同质化和碎片化?!八淙凰凳嵌鳦 B D,但你从利和广场到颐港世纪中心,到宏宇大厦,到盛景尚峰等,整个中山路上的写字楼是一条虚线,中间还有很多断层。这样的布局和珠江新城、陆家嘴或其他大城市C B D比起来,是存在很多问题的?!彼怨阒葜榻鲁俏?,该C B D区域内的公园、博物馆、图书馆、花城广场都是政府做的,而且周边项目全部是商业,没有住宅,连点成面,互相之间就会有集聚,有促进,整个商业中心的氛围就出来了,而公共配套部分由政府来做??⑸叹褪×撕芏嗲?,不用自己做个空中花园,或是图书馆,解决办公阶层的文化需求?!胺垂壑猩?,各写字楼呈点状分布,开发商就要做很多自我完善和配套,包括文化、餐饮或公建配套。就像大东裕三期、远洋广场、利和,都有自己的配套,对于整个城市商业项目的总体长远发展,是有一定局限的。如果把中山博览中心做在中间,周边全是写字楼,那就棒了。那会像纽约华尔街的中央公园、伦敦C B D的海德公园那样的感觉?!?/p>

    未来走势说纷纭有机遇也有风险

    放眼中山写字楼市场未来,不少业内人士认为短期内必然有激烈的市场竞争,甚至可能“死一批”,但长远来看还是有机遇的。陈晓华表示,中山写字楼机会主要有几个方面,长期来看,珠海横琴、广州南沙、深圳前海三个国家级新区打包申请成立国家级自贸区,从区域地图上看,三个点的中心点刚好在中山,将来三个点的交通和中山通达的话,可能三个新区的很多后续服务产业会放在中山。短期来看,受深中通道、港珠澳大及轻轨的带动,对很多产业往中山迁移还是有可行性,中山满堂红所接待的客户中,也有一些是从事网络、高科技附加值的企业来中山考察写字楼,看中的是生态和城市环境,类似硅谷感觉,中山项目在这一方面也有优势。此外,城区首位度的提升和远期户籍改革等措施,都可能在城区产生人口聚集效应,那不用几年现有写字楼的量就未必够用了。

    谈子信则认为,以其他城市经验,写字楼往往会两极分化,好的项目是越做越旺,不好的项目怎么改也做不起来?!耙蛭唐潭际橇俳?,总有价值,无非是租金多少问题,哪怕再差,至少还能当仓库用。但写字楼都是上楼的,没人租就是没人租,多低都租不出去?!?/p>

    南都记者 韩晶元

    投资分析学

    满堂红中山分公司副总经理陈晓华:看好服务网商的写字楼业态

    陈晓华说,投资写字楼,要有相当远的投资眼光,需要有前瞻性,目前中山写字楼是有更高风险、也可能有更高回报的投资产品。

    陈晓华表示,他所了解的写字楼投资回报率是4%左右,而且短期内空置率相当高?!拔腋鋈吮冉峡春么笞匀还愠≌庋欧裢痰男醋致ヒ堤?,正在持续观察中?!彼?,这种类型的写字楼单位面积并不大,主要服务淘宝卖家等群体,一个房间40来平方米、几个客服人员就够用,但开发商、物业服务公司给企业一定的配套如物流、光线网络、乃至专业的商品摄影服务,对于商家来说十分便利,而且可以形成一条龙服务?!疤员ι碳沂歉龊艽蟮娜禾?,之前又都很分散,把这群人拢在一起,聚起来后可能出现进一步的化学反应。比如很多买家可能会想去实体店看看,去买实体商品,给项目带来一定的人流?!?/p>

    被问及如果要用150万元投资,陈晓华说,可能还是会投资商铺,而且是投资临街商铺。虽然以目前价格和租金比例来说回报不是太高、普遍在两个点到3个点之间,但商铺有个很好的未来期待值是每年加租,每年递增8%到10%,连续5年下来租金价格就翻倍了,而且只要地段不是太差,临街商铺的空置率不高。

    高德商房执行董事谈子信:投资写字楼比商铺更实在

    谈子信称,目前来说写字楼是比商铺实在的一种投资,因为中山商铺价格虚高太多,“商铺卖价好一些的要2万元到4万元,如果按3个点计算,要30年到50年才能收回,而写字楼通常在5个点到6个点?!?/p>

    他表示,1万多元的单价买不到什么商铺,但同样价位可挑选的写字楼产品就很多。关键在于,投资写字楼必须要找专业人士?!安还馐锹蚵?,租也要找专业的商业投资顾问团队帮你出租———因为你不懂?!倍壳爸猩揭延懈叩律谭?、高力国际等专业的商业投资顾问团队,投资门槛也是百万元即可。

    他认为,投资写字楼,地段价格是首要考虑的,但开发商的实力也同样重要,因为商业物业是长线投资,开发商水平--特别是物业管理水平十分重要,因为企业用得是否舒服是商业租金高低的关键,好的物业管理会让写字楼的商业价值不断提升?!白≌芾砗芗虻?,越严越安全越好,但商业物业的管理不是这么简单,商业物业管理更讲究技巧,更讲综合管理水平。比如说刷卡进入的闸机,在中山这种三线城市来都要分开来看,没有闸机会人性化一些,有闸机会感觉安全一点。中环广场甚至进厕所也要刷卡进入,管得太严,同样是高端写字楼的盛景尚峰就没有闸机?!?/p>

    典型客户需求

    石岐佬中山菜馆董事长张伟雄:写字楼应关注企业需求

    目前办公地点:康华路自家餐饮总部

    理想中写字楼:远洋广场

    石岐佬已是中山餐饮界的一块招牌,其董事长张伟雄也不是没考虑过搬到更显正规的写字楼里。他认为,在写字楼里办公,能证明公司上了轨道,企业发展更加系统,能积累更加深厚的都市文化。但在考察中山各写字楼后,他觉得少有写字楼能和自己企业的需求相合,石岐佬所致力打造的地域性主题餐饮店、汇聚传统文化的内涵,在一般写字楼中不太好展现?!拔揖醯弥猩降男醋致スA?,而且提供的不是市场所需,是各个开发商所需,大家把一堆硬件、配套堆上去,都觉得自己是最具优势的?!?/p>

    张伟雄表示,石岐佬需要的是区域性展示面较好,性价比较高的办公场所。如果一定在中山现有写字楼中选择的话,他会选择远洋广场,一方面远洋广场是最新的写字楼,项目内又有大信商圈、步行街这么大的商业体,而且临近中山博览中心,方便企业的宣传、展示,各种展会上也方便结识更多客人,寻找合作机会。

    律师胡文坚:信息时代,写字楼智能了没?

    目前办公地点:兴中道东方商贸大厦

    理想中写字楼:利和国际金融中心

    胡文坚律师从事房地产业务多年,早在2005年底就和几个合伙人一起买下了兴中道上的东方商贸大厦,坐西向东、410平方米的办公室当时买价只要4000多元/平方米。他一直觉得当时这个决策绝对明智,多年来省下了大把租金,物业也有升值。

    这两年的写字楼大跃进他看在眼里,和业内也多有交流。他表示,目前中山写字楼空置率不算低,主要是中山市场还承载不了这么多高档写字楼?!耙月墒λ?,中山还没有哪个律师事务所进驻利和广场--每个月光物业费就22元一个平方米,一个月要多少钱?要知道律师费十年没涨过价了,所里要雇人、要日???,买大面积高档写字楼搞到自己破产,何必呢?”

    胡文坚认为,中山写字楼建设和购买都应“看菜吃饭”,档次可以高一点,面积和体量可以小一点,从中山熟客一步步做起,比一口气铺开要安全很多。

    谈到理想中的写字楼,胡文坚认为除了档次和地段外,物业管理也要好,要安全,尤其在现在这个信息时代,写字楼应该智能化和电子化,应该有全楼免费WiFi上网等服务。谈到中山现有写字楼,胡文坚毫不犹豫的表示“能用得起的话肯定还是挑利和广场”,因为利和广场档次够高、地段够好、生活够方便,不像有的写字楼周边还是城中村。他还表示,利和的采光和实用率如果能再有所提升会更好。

    东区重点写字楼概览

    案名:盛景尚峰

    位置:中山四路与起湾道交会处

    总建筑面积:4.6万平方米

    面积区间:120-350平方米

    案名:中环广场

    位置:博爱五路南、会展中心西侧

    总建筑面积:30万平方米

    面积区间:200-800平方米

    案名:大东裕国际中心三期

    位置:博爱五路南

    总建筑面积:8万平方米

    面积区间:以百平方米卡位为主

    案名:远洋广场

    位置:博爱六路南、会展中心东侧

    总建筑面积:6万平方米写字楼

    面积区间:100平方米以上

    案名:利和国际金融中心

    位置:中山三路南

    总建筑面积:12万平方米

    面积区间:200平方米卡位为主

    案名:宏宇大厦

    位置:中山四路北

    总建筑面积:7.32万平方米

    面积区间:主力面积660-713平方米

    案名:弘业IC F

    位置:长江路与中山六路交会处

    总建筑面积:5.9万平方米

    面积区间:主力户型100-200平方米

    案名:颐港世纪中心

    位置:中山四路北

    总建筑面积:4.4万平方米

    采写、制表:南都记者 韩晶元

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